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El desarrollar todo el suelo residencial disponible en tipos de edificio para vivienda unifamiliar, generaría a la larga, dadas las limitaciones impuestas al desarrollo de San Fernando por el aeropuerto, la actual carencia de suelo suficiente para nuevas viviendas, y la escalada de precios de vivienda y suelo experimentada en el municipio desde mediados de la década de 1990 hasta nuestros días, permaneciendo el municipio, en la actualidad pese a la crisis inmobiliaria y financiera de 2008, entre los más caros en el mercado de compraventa y alquiler de viviendas de segunda mano en la zona. Entre los años 2005 y 2011, se acometió la rehabilitación y revitalización del casco histórico, ejecutando el proyecto de reconstrucción y restauración parcial de la barroca plaza de España que data de la época fundacional del pueblo a mediados del siglo XVIII, actuando también en la recuperación del solar de la antigua Real Fábrica de Paños convirtiéndolo en una nueva plaza rodeada de viviendas de moderno diseño, tras el nuevo edificio de ayuntamiento inaugurado en 1999 y en el que se integraron los restos monumentales de la fachada de estilo barroco tardío del desaparecido edificio fabril del dieciocho.

Ante la fachada principal de la fábrica se abrió una plaza de planta cuadrada (llamada actualmente plaza de España) que se unía por un eje con una segunda plaza, redonda en este caso (actualmente plaza de Fernando VI). Esto supuso un éxito inesperado y Zara comenzó a expandirse por toda España. Esto último junto con la construcción del cementerio y el matadero fuera de los límites de la población y relativamente alejados de ella, inauguran un nuevo concepto de higiene urbana que se ha desarrollado a partir del siglo XVIII. No obstante prevé la construcción de viviendas en diferentes espacios vacantes de suelo dentro del casco, así como por cambio de uso a residencial de una zona industrial aislada dentro del mismo, de cerca de 1000 viviendas, aparte de las asociadas a las actuaciones en el casco antiguo, y otras 1000 resultantes del incremento de aprovechamiento urbanístico en los barrios de borde del casco histórico. El trazado y construcción de la nueva población responde a los esquemas urbanísticos del barroco europeo de la primera mitad del siglo XVIII.

A partir de la segunda mitad de la década de 1990, se toma conciencia de los problemas relativos a la decadencia urbana del centro del municipio, los problemas de accesibilidad, vivienda y nuevas posibilidades de desarrollo. Sin embargo desde finales de 2014 se ha reactivado el desarrollo de los polígonos industriales, con la consolidación de los ya urbanizados que acogen la creciente implantación de nuevas empresas, y la urbanización de otros nuevos sectores como los denominados SUP.I-2 y SUP.I-4 al norte de la planta de Repsol el municipio el primero, y entre la carretera del INTA y la A-2 el segundo especializado en actividades logísticas e industria escaparate. Este plan se significó, además de por la protección normativa del casco histórico; por dotar a San Fernando de equipamiento y zonas verdes en todos los barrios, cambiando el tipo residencial de bloque abierto prevista por el PGOU de 1968 en los sectores aún no desarrollados del mismo, por otra de tipo unifamiliar en la zona de borde del casco hacia la vega y el río, dando lugar a una ciudad menos densificada, vertebrando la expansión de los nuevos barrios de vivienda unifamiliar, en torno a una nueva vía rápida de borde urbano a modo de circunvalación.